Artikel unter 'Kündigung'

Ende des Heimvertrages

Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass Heimverträge mit Bewohnern, die stationäre Leistungen der Pflegeversicherungen beziehen, mit dem Sterbetag des Bewohners enden.

Danach endet der Heimvertrag, ebenso wie die Verpflichtung zur Zahlung, mit dem Tag des Versterbens des Leistungsempfängers.

Fortgeltungsvereinbarungen in Heimverträgen sind nur dann anwendbar und wirksam, wenn der Bewohner keine stationären Leistungen der Pflegeversicherung erhält.

( BVerwG v. 2.6.2010 -Az.:8 C 24.09-)

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Räumungsschutz bei Herzinfarktrisiko statt- bisher- Suizidgefahr

Sofern durch die Zwangsvollstreckung Leib oder Leben des Schuldners gefährdet sein könnte, so ist dies zu unterlassen.
Auch wenn sich verschiedene Risiken durch die Zwangsvollstreckung ergeben könnten, können ähnliche Ansprüche geltend gemacht werden.

Ein Arzt, der im vorliegenden BGH- Fall der Schuldner ist, soll geräumt werden.
Allerdings ist dieser Suizid gefährdet, und nach seiner Aussage in der LG- Verhandlung, auch Herzinfarkt gefährdet.
Dies möchte der Schuldner mithilfe von Attesten belegen.
Das LG weist dies zurück, da es nicht begründet genug erscheint; als Fachmann könne er seine Erkrankung näher erläutern.

Der BGH allerdings ist anderer Meinung. Sofern aufgrund der Zwangsvollstreckung eine Gefahr für Leib oder Leben des Schuldners besteht, muss in jedem Einzelfall unter Abwägung der einzelnen Interessen geprüft werden, ob eine einstweilige Einstellung der Vollstreckung nötig ist.
Die Interessen des Gläubigers sind in Hinsicht auf einen effektiven Rechtsschutz, wie auch auf eine Durchsetzbarkeit der Zwangsvollstreckung genauestens abzuwägen.
Trotzdem hat das LG gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs verstoßen.
Das LG hätte die Pflicht gehabt, dem Schuldner zu erklären, dass seine Behauptungen nicht ausreichend sind.
Das Recht des Schuldners besteht selbst dann, wenn dieser berufliche Kenntnisse besitzt.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des BGH ist nicht nur in Hinblick auf die Frage der Verletzung des rechtlichen Gehörs relevant.
Ebenso ist festzustellen, dass es keine neue Entscheidung auf die Frage gibt, ob die Gefährdung von Leib oder Gesundheit des Schuldners eine Verzögerung der Vollstreckung begründet.
Es ist zu sehen, dass im vorliegenden Fall, der Schuldner zuerst eine Suizidgefahr, die von sich ausgehe, als Begründung nannte.
Diese Begründung hätte eine Verzögerung der Vollstreckung rechtfertigen können, trotzdem konnte er diesen Grund gegen einen anderen tauschen, namentlich seine Herz-/ Kreislauferkrankung.
Dies hat zur Folge, dass eine erneute Abwägung der Interessen, Schuldner- Gläubiger, basierend auf die Grundsätze, die vom BGH und BVerfG erarbeitet wurden, erfolgen muss.
Eine weitere Folge, die diese Entscheidung des BGH mit sich zieht ist, dass sich das Zwangsvollstreckungsverfahren wegen mehreren Erkrankungen des Schuldners, auf eine lange Zeit verzögern kann.
Fraglich ist, wie solche Fälle abschließend behandelt werden sollen. Dies lässt der BGH offen.
Selbstverständlich muss man davon ausgehen, dass der Schuldner seine Erkrankung nicht ausnutzen darf, und somit die Vollstreckung auf Dauer untersagt wird.
Um dies zu vermeiden, müsste der Schuldner all seine Krankheiten in dem Moment schon vortragen, in dem er davon Kenntnis hat.
Damit man auch die Sicherheit hat, dass die Erkrankungen nicht schon seit langer Zeit bekannt sind, müsste man seinen Arzt vernehmen, der dies auch bestätigt.
Falls dies allerdings nicht erfolgt, so geht dies zu seinen Lasten.

BGH, Beschluss vom 13. 03. 2008- 1 ZB 59/ 07

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Wann darf der Vermieter einem Senior kündigen?

Erhält ein älterer Mitmensch die fristlose Kündigung, so ist der Wohnungsechsel in der Regel mit einem erheblich höheren Aufwand verbunden. Zwar gilt das Mietrecht für jeden Bürger, jedoch genießen ältere Menschen aufgrund ihres hohen Alters und der mit dem Alter einhergehenden Einschränkungen besonderen Rechtsschutz. Sie haben insbesondere bei einer Zwangsräumung die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen.

Der Vermieter ist bei Mietschulden oder dann, wenn die Miete regelmäig unpünktlich gezahlt wird, berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine fristlose Kündigung bei Eigenbedarf möglich. Wurde bereits eine Räumungsklage angestrengt, dann kann der Mieter bei der Räumung noch Gründe vorbringen, weshalb er in der Wohnung bleiben muss. Die Sozialklausel, die in § 574- 574c BGB verankert ist, erlaubt einen Widerspruch gegen die Kündigung in besonders schwerwiegenden Fällen.

Als solche Härtefälle gelten auch das hohe Alter und ein schlechter Gesundheitszustand. Auch eine lange Mietdauer kann als solcher Härtfall gelten. Im Rahmen der Sozialklausel wird auch darauf geachtet, dass ob ein Wohnungswechsel für einen Mieter mit erheblichen gesundheitlichen Nachteilen verbunden ist. Dies kann insbesondere bei älteren Menschen der Fall sein, denen durch ihre Wohnung, die sie oftmals bereits Jahrzehnte bewohnt haben, Vertrauen und Sicherheit geben. Es muss hierbei das Interesse des Vermieters gegen das Recht des Mieters abgewogen werden.

Sind jedoch mehr als zwei Monatsmieten nicht gezahlt worden, dann greift die Sozialklausel in diesen Fällen nicht ein.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Umzug in ein Seniorenheim

Wenn ältere Menschen ihre Selbstständigkeit verlieren und nicht mehr für sich sorgen können, ist ein Umzug ins Altenheim oftmals unausweichlich. Steht der Umzug in ein Seniorenheim bevor, sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten. Prinzipiell gilt, dass jeder Mietvertrag, gleichgültig wie lange er bestand, mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden kann. Bei einem Umzug in ein Altenheim oder auch bei einem Umzug von älteren Menschen zu ihren Kindern gilt nichts anderes. Selbst wenn aufgrund eines Schlaganfalles die Unterbringung in einem Pflegeheim zwingend ist und auch in dem Pflegeheim Miete oder der Pflegesatz anfällt, muss die Miete für die bisherige Wohnung innerhalb der 3- Monatsfrist weitergezahlt werden.

Bei Zeitmietverträgen oder in Verträgen, in denen ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss vereinbart wurde, gilt jedoch diese 3- Monatsregel nicht. In diesen Fällen sind die Verträge nicht vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündbar. In diesen Fällen kann jedoch die Kündigung des Mietverhältnisses dann erreicht werden, wenn man einen passenden Nachmieter präsentieren kann. Der bisherige Mieter kann auch dann einen Nachmieter stellen, wenn ein Härtefall vorliegt. Ein solcher Härtefall kann auch bei Erkrankung des Mieters oder bei einem Umzug in ein Pflegeheim vorliegen.

Für Senioren gelten weiterhin keine Sonderrechte. Das bedeutet, dass auch SEnioren bauliche Veränderungen, Dübellöcher oder Einbauten entfernen müssen. Zu beachten ist hierbei, dass die Renovierungspflicht entfalle kann, wenn im Mietvertrag so genannte "starre" Fristen für Schönheitsreperaturen vereinbart sind.

Stirbt der bisherige Mieter, und ist kei Mitmieter oder Haushaltsangehöriger vorhanden, so geht das Mietverhältnis uaf die Erben über. Auch dann wenn der Mieter alleine in der Wohnung lebte, treten die Erben in das Mietverhältnis ein.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Eigenbedarfskündigungen

Mit Urteil vom 20.10.2004 hat der BGH entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung angesichts des Alters und Erkrankung der Mieter eine unzumutbare Härte darstellen kann. Der Entscheidung des VIII. Zivilsenates lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Seit 1992 ist die Klägerin Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstückes. Die 81 und 82 jährigen Beklagten haben eine dieser Wohnungen bereits seit 1959 angemietet. Die Klägerin selbst bewohnt zwei Zimmer im Erdgeschoß. Die Toilette der Klägerin ist nur über den Flur des Erdgeschoßes zu erreichen, der den Eingangsbereich für beide Wohnungen bildet. Ein Bad befindet sich nicht in der Wohnung der Klägerin. Die Klägerin nutzt vielmehr das Bad in der Hauptwohnung, die im Untergeschoß ist. Dieses Bad ist über eine steinerne Wendeltreppe oder von außen über einen abschüssigen, schlecht befestigten Weg um das Haus herum erreichbar ist. Die Wohnung im ersten Stock steht leer. Die Klägerin ist an Lungenkrebs erkrankt und darüber hinaus stark sehbehindert. Deshalb will die Klägerin ihre Eltern bei sich wohnen lassen und zu diesem Zweck die Erdgeschoßwohnung, wo sich auch die Wohnung der Beklagten befindet, zu einer 5- Zimmerwohnung umbauen lassen. Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten daher eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, die jedoch nicht durch den BGH bestätigt wurde.
In seinen Entscheidungsgründen führt der Senat aus, dass zwar in dem zu entscheidenden Fall die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen. Es sei offensichtlich, dass die Klägerin die Pflege und Unterstützung durch ihre Eltern aufgrund des stationären Krankenhausaufenthaltes und einer Chemotherapie benötige. Auch stehe fest, dass die Eltern aufgrund der Krebserkrankung ihrer Tochter bei dieser wohnen wollen, um sie zu unterstützen und ihr beizuwohnen. Damit lägen nach ständiger Rechtssprechung die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vor.
Im vorliegenden Fall käme jedoch dennoch  keine Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht. Für die Beklagten bedeute dies eine Härte, die auch angesichts   der bestehenden Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen seien. Denn auch die Beklagte zu 1 sei schwer krebskrank. Darüber hinaus sei ein Umzug der Beklagten auch angesichts des hohen Alters der Beklagten mit physischen und psychischen Belastungen verbunden, die einen negativen Einfluss auf die Beklagten habe. Ein Umzug in eine andere Umgebung bedeute für sich schon eine Härte, da Menschen im Alter der Beklagten an ihre Umgebung gewöhnt und dort verwurzelt seien, so dass sie sich in einem neuen Umfeld nicht mehr eingewöhnen und zurechtfinden könnten. Zudem stehe im ersten Stock des Hauses och eine Wohnung mit allen Annehmlichkeiten leer und es sei den Eltern der Klägerin zumutbar diese zu beziehen.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Kündigungsfristen bei Umzug ins Altenheim

Eine 67- jährige Dame aus Duisburg musste aus gesundheitlichen Gründen in Altenheim umziehen. Sie musste ihre Wohnung aufgrund ihres Gesundheitszustandes schnell verlassen. Der Vermieter jedoch war nicht bereit, die Kündigungsfrist zu verkürzen.

Das Landgericht Duisburg gab jedoch der Seniorin recht und führte aus, dass eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag dann möglich sei, wenn wichtige Gründe vorhanden seien. Zudem müsse ein gleichwertiger Mieter vorhanden bzw. dürfe es nicht schwer sein, die Wohnung schnell weiterzuvermieten. Letzteres wurde in diesem Fall bejaht, da es sich um eine Sozialwohnung handelte und es eine entsprechend lange Warteliste für solche Wohnungen gäbe. 

Tanja Stier  Rechtsanwältin 

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Lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht

 

Oftmals scheuen sich ältere Menschen davor, ihre Immobilie an ein Familienmitglied zu überschreiben, da sie fürchten die Immobilie bei einem Umzug in ein Altenheim ganz zu verlieren. Für diese Fälle lassen sich viele ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht einräumen.

Auch eine Seniorin, die mit ihrer Tochter in einer Wohnung lebte, hatte sich ein solches lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht einräumen. Die Seniorin musste eines Tages in die stationäre Pflege eines Altenheimes wechseln. Die neue Eigentümerin der Wohnung stellte daraufhin fest, dass das Wohnrecht erloschen sei. Sie forderte daher die Tochter auf, aus der Wohnung auszuziehen.
 

Das Oberlandesgericht Schleswig teilte jedoch die Auffassung der neuen Eigentümerin gerade nicht und stellte klar, dass der Umzug in ein Altenheim noch kein Grund sei, der Seniorin die Immobilie völlig wegzunehmen. Davon könne erst dann die Rede sein , wenn aus medizinischen Gründen eine Rückkehr in die Immobilie ausgeschlossen sei.
 

Oberlandesgericht Schleswig,- 3 U 116/08
 

Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Räumungsvollstreckung bei hochbetagten Mietern

BGH, Beschluss vom 13.08.2009

Bei der Prüfung, ob die Räumungsvollstreckung bei einem hochbetagten Mieter wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte i. S. d. § 765a ZPO darstellt, darf nicht nur auf eine akute Lebensgefahr während des Räumungsvorgangs abgestellt werden.

Vielmehr muss auch in die Beurteilung hineinfließen, ob schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren, gegeben sind.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Eigenbedarfskündigung bei einem Mieter hohen Alters

Erbschaft_3.jpgAuch bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung kann ein Räumungsanspruch im Einzelfall nicht gegeben, weil die Mieterbelange höher zu werten sind. Dies war der Fall in einem Urteil des LG Bochum vom 16.02.2007. Hier hatte die Eigenbedarfskündigung keinen Erfolg, da sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde, weil der hochbetagte, blinde und auch sonst schwer kranke Mieter bereits jahrzehntelang in der Wohnung lebt, deshalb mit seiner Wohnumgebung stark verwurzelt ist und in fremder Umgebung völlig hilflos wäre.

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Kündigung des Mietverhältnisses zu den schwer erkrankten und hochbetagten Mieterehegatten

Erbschaft_3.jpgIm konkreten Fall wurde eine Wohnung zwangsversteigert. Der Erbwerber kündigte sodann das Mietverhältnis zwischen ihm und dem Mieterehepaar. Dieses war im hohen Alter (81 bzw. 85 Jahre), schwer krank und lebte seit über 40 Jahren in der Mietwohnung. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für die Mieter eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, so dass das Seniorenehepaar die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen konnte.
Das Urteil des AG Witten 20.10.2006 kann bei Interesse über sen.kester-haeusler-stiftung@t-online.de angefordert werden.

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Eigenbedarfskündigung durch Nießbrauchberechtigten

Erbschaft_3.jpgEinem 65 jähriger Vermieter wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der vermieteten Wohnung eingeräumt, welches ihn berechtigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Dem steht nicht entgegen, dass er in einer ihm gehörenden Eigentumswohnung lebt, seinen Wohnsitz im Alter aber näher zu seinem Sohn verlegen will.Die Kündigung wurde wirksam damit begründet, dass er seinen Lebensmittelpunkt nach Beendigung seiner beruflichen Laufbahn von seinem derzeitigen Wohnort in den Ort verlegen will, in dem die Mietwohnung belegen ist. Dies ist eine grundsätzlich Lebensentscheidung, die nicht der gerichtlichen Überprüfung unterliegt.
Das Urteil des AG Andernach kann bei Interesse über sen.kester-haeusler-stiftung@t-online.de angefordert werden.

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Eigenbedarfskündigung einer 81-jährigen Vermieterin

Erbschaft_3.jpgDas AG Hamburg hat die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung einer 81-jährigen Vermieterin bestätigt, die wegen ihres Alters und den damit verbundenen Alterserscheinungen in die vermietete Wohnung mit Fahrstuhl einziehen möchte, welche zentral gelegen ist und sich in der Nähe ihres Sohnes befindet. Der Eigenbedarfswunsch der Dame setzte sich in einer Abwägung gegenüber den Mieterinteressen trotz 32-jähriger Wohndauer und erheblichen Schwierigkeiten der Ersatzwohnungsbeschaffung durch.
Das Urteil des AG Hamburg vom 05.10.2007 kann bei Interesse über sen.kester-haeusler-stiftung@t-online.de angefordert werden.

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Eigenbedarfskündigung für den Neffen

Erbschaft_3.jpgDas AG Nürtingen hatte einen Fall zu entscheiden, in dem sich die Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung durch einen Vertreter des pflegebedürftigen Vermieters wehren.

Zu den weiter entfernten Angehörigen muss ein solch enges familiäres Verhältnis bestehen, dass der Vermieter gegenüber diesen Angehörigen rechtlich oder moralisch zur besonderen Fürsorge verpflichtet ist, aus welcher dann auch die Verpflichtung folgt, für diesen Familienangehörigen eine Wohnung zu besorgen. Dieses besonders enge Verhältnis muss über das normale Verwandtschaftsverhältnis hinausgehen. Da der Vermieter als Pflegefall nicht mehr in der Lage war, selbst über die Kündigung zu entscheiden, muss das erforderliche Näheverhältnis bereits zu einer Zeit bestanden haben, als der Vermieter noch in der Lage gewesen wäre, die Kündigung selbst auszusprechen.

Das Urteil des AG Nürtingen kann bei Interesse über sen.kester-haeusler-stiftung@t.online.de angefordert werden.

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Die Auflösung der Wohnung des Betreuten

umzug.jpgWenn der Betreute seine Wohnung aufgeben und in einem Heim untergebracht werden muss, dann darf der Betreuer den Mietvertrag des Betroffenen nicht einfach kündigen. Vielmehr muss er vor der Kündigung die hierfür erforderliche Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einholen. Ohne diese Genehmigung wäre Wohnungskündigung nicht rechtswirksam. Außerdem muss das Vormundschaftsgericht den Betreuten dazu anhören, wenn dieser dazu psychisch in der Lage ist. Die in der Wohnung des Betroffenen noch verbleibenden Gegenstände, wie Möbel oder Hausrat, die weder vom Betreuten weiter verwendet werden können, noch zur Finanzierung des Heimaufenthaltes veräußert werden müssen, können gegebenenfalls an Verwandte des Betreuten leihweise überlassen werden. Beachtet werden muss nämlich, dass hier das allgemeine Schenkungsverbot gilt, die Gegenstände also nicht vom Betreuer an Angehörige verschenkt werden dürfen. Eine Ausnahme zu diesem Verbot besteht lediglich dann, wenn beispielsweise Gebrauchsmöbel, Kleidung oder andere Einrichtung, die weder vom Betreuten weiter verwendet werden können, noch zur Finanzierung des Heimaufenthaltes veräußert werden müssen, an gemeinnützige Organisationen gegeben werden. In der Regel stellt dies nämlich eine Sittlichkeitsschenkung, die nicht unter das Schenkungsverbot fällt.

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Die Kündigung der Wohnung wegen Umzug in ein Heim

Erbschaft_3.jpgWenn ein älterer Mensch seine Mietwohnung für immer aufgeben möchte, weil er beispielsweise in ein Heim ziehen möchte, muss er bedenken, dass er die grundsätzlich die Kündigungsfristen einhalten muss. Wenn dies aber aus Zeitgründen nicht möglich ist, kann der Mieter mit seinem Vermieter auch einen Mietaufhebungsvertrag abschließen. Vorausgesetzt, der Vermieter lässt sich darauf ein. Lässt der Vermieter sich hierauf nicht ein, besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis auch gegen seinen Willen vorzeitig zu beenden. Voraussetzung ist, dass ein Härtefall vorliegt, der den Mieteranspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Nach der Rechtsprechung liegt solch ein Härtegrund unter anderem dann vor, wenn eine schwere Erkrankung des Mieters gegeben ist und er deswegen in ein Alters- oder Pflegeheim zieht. Zu beachten ist aber, dass der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter anbietet. Dies ist die zweite Voraussetzung neben dem Härtegrund, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters vorzeitig beendet werden kann. Geht der Vermieter hierauf nicht ein, wird der Mieter von der Mietzahlungsverpflichtung frei.

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Kündigung wegen Umzug in ein Altenheim

Rente_1.jpgWenn ein Mieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden möchte, dann muss ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegen. Das Landgerichts Duisburg entschied mit Urteil vom 2. November 1999 (Aktenzeichen 23 S 361/98), dass ein solcher wichtiger Grund dann gegeben ist, wenn ein älterer Mieter in eine altengerechte Wohnung umzuziehen möchte. Eine Kündigung des Mieters sei aber, so das Gericht, nur dann wirksam, wenn zusätzlich zu diesem wichtigen Grund entweder eine Nachmietergestellung oder eine außerordentlich leichte Neuvermietungsmöglichkeit für den Vermieter gegeben ist. Diese Voraussetzungen sah das Gericht in dem zu entscheidenden Fall, in welchem eine allein stehende 67-jährige Mieterin aus einer Sozialwohnung in ein Altenheim ziehen wollte, als gegeben an. Seiner Ansicht nach der der Wunsch, in eine Wohnung umzuziehen, in der sie versorgt werde, bei einer allein stehenden 67-jährigen Mieterin allemal gut begründet, was auch unabhängig von ihrem aktuellen Gesundheitszustand gelte. Zudem handele es sich um eine Sozialwohnung, deren Neuvermietung nach Ansicht des Gerichts völlig unproblematisch sei. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin sei daher rechtens gewesen.

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Die Wohnungsauflösung durch den Betreuer

Erbschaft_3.jpgUm ein Wohnraummietverhältnis, welches der unter Betreuung stehende Betroffene geschlossen hat, kündigen zu können, braucht der Betreuer die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Wenn aber umgekehrt der Vermieter die Wohnung des Betroffenen kündigt, dann muss der Betreuer, dem der Aufgabenkreis Mietverhältnis oder Aufenthaltsbestimmung unterliegt, diese Kündigung unverzüglich dem Vormundschaftsgericht mitteilen. Wenn der Betreuer beispielsweise die Eigentumswohnung des Betreuten vermieten möchte, weil der Betroffene für längere Zeit im Krankenhaus ist, dann braucht er hierfür ebenfalls eine gerichtliche Genehmigung.

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